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【转载】专题:房地产投资回升趋势分析  

2016-06-08 20:25:29|  分类: 010时势评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引文:http://news.10jqka.com.cn/20160608/c590844972.shtml#refCountId=pop_50ab41b8_259

专题二:房地产投资回升趋势分析

  今年以来,房地产开发投资增速出现显著反弹。由于房地产销售仍保持快速增长,开发资金到位情况继续改善,加之去年的低基数,我们估计房地产投资增速上升的趋势在短期内有望保持,但能否持续较长时间则仍面临较多的不确定性。

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  1、房地产开发投资出现显著反弹

  经过一年多的调整之后,自2015 年5 月开始,不论百城住宅价格指数还是70个大中城市新建住宅价格指数都开始止跌回升。从房价上涨范围看,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市也明显增多。同时,房地产销售面积和销售额企稳回升,2015 年全年销售面积和销售额分别增长了6.5%和14.4%。今年前四个月,商品房销售面积和销售额继续保持增长势头,其4 月的同比增速已分别加快到44.1%和59.8%(见图3).

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  随着房地产销售升温,2015 年末房地产与住宅开发投资开始触底反弹,今年前四个月加速上升,分别增长7.2%和6.4%。4 月份房地产开发投资当月同比增速已经恢复到9.7%,大幅高于去年年均1%左右的增速(见图4)。与此对应,反映房地产市场景气状况的国房景气指数,从2015 年6 月也保持了平稳向好走势。房屋新开工面积同比增速大幅反弹,商品房待售面积增速继续回落。2015年底房屋新开工面积累计同比下降14%,而今年1-4 月却累计增长21.4%,4 月房屋新开工面积的当月同比增速已经恢复到25.9%(见图5)。导致新开工面积增速大幅反弹的主要原因是房地产销售持续回暖、政府对保障性住房的政策支持和基数较低。同时,由于销售回暖,商品房待售面积同比增速继续回落。

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  2、房地产投资增长的可持续性

  虽然最近几个月的房地产开发投资有较快反弹,但各方对该轮增速回升的可持续性的判断还有较大分歧。我们预计,短期内房地产开发投资继续保持或略微超过目前增速的可能较大,但中期能否持续则仍面临不确定性。支持房地产开发投资继续增长的理由主要有两个方面。首先,房地产销售是房地产开发投资的最重要领先指标,两者之间的历史相关性是比较稳健的。我们模型测算显示,销售回暖一般预示着房地产市场去库存速度加快,后续投资将回升。据历史数据测算,商品房销售增速回暖之后,其向前传导到投资一般需三个季度左右。过去九个月内房地产销售继续加速,表明在短期内房地产投资保持目前增速或以上的概率较大。其次,房地产销售回暖趋势正由一二线城市向部分三线城市传导。随着去年一系列政策累积效应的显现,一二线城市的房地产需求产生外溢效应,提高一些三线城市房价上涨的预期,三线城市房价开始企稳回升,预计会拉动当地的房地产销售。

  但是,也有几个因素会制约房地产投资增速在中长期的可持续性。比如,部分一、二线重点城市由于房价上升过快,已经开始收紧限购政策或加大限购政策的执行力度,将导致这些地区销售降温并对投资产生抑制作用。许多三、四线城市的房地产库存仍然高企,当地开发商对投资前景仍十分谨慎。另外,从长期来看,我国劳动年龄人口下降的趋势意味着未来购房需求增速会呈逐步弱化趋势。

  专题三:企业杠杆率、去杠杆路径和对经济的影响

  1、企业杠杆率高企,且呈攀升态势

  和其他主要经济体相比,我国非金融部门债务总水平(包括企业、政府和居民负债)与GDP 的比例仍在可控区间,但企业部门债务水平却明显过高。据国际清算银行(BIS)的数据显示,2015 年第三季度我国非金融部门债务总水平占GDP 的比重为247%,低于多数发达国家的水平。但企业部门债务占GDP的比重却高达166%,高于多数主要经济体的水平(图7)。另外,非金融企业部门债务的攀升也是最近几年来整个经济体杠杆率上升的主要原因。(BIS)2015 年第三季度我国企业部门债务与GDP 的比例(166%)比2010 年的124%增长了42 百分点,贡献了非金融部门债务总水平增幅的70%左右。

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  2、企业去杠杆的可能路径

  不断攀升的企业杠杆率水平制约了企业的发展,也加大了金融风险。从目前地方上的一些做法、相关研究成果和过去的经验来看,企业部门去杠杆的路径可能有如下选项:

  一是核销部分“僵尸企业”不良贷款以降低企业部门杠杆率水平,发挥好地方国有资产管理公司和地方金融资产管理公司在企业破产重组和债务处置中的作用。

  二是大力发展多层次股权市场,加快发展股权投资基金、新兴产业引导基金、种子基金、天使基金、创业投资基金和股权信托等,合理引进战略投资者,提高权益融资的比例。

  三是对部分产品具有市场、生产成本具有竞争力的企业,按市场化、法制化原则,由银企双方自主协商通过债转股的方式来降低企业的债务水平。

  四是对高成长性企业积极开展“投贷联动”以降低其杠杆率水平。

  五是鼓励地方政府加大对企业股份制改造和上市辅导的财政支持力度,对在主板、中小板、创业板、新三板和区域产权交易中心挂牌的企业给予适当奖励。

  六是着力推进“供给侧结构性改革”,消化过剩产能,提升企业的增长潜力和盈利水平,强化企业偿还债务的能力。

  七是加大改革力度以硬化国企和地方平台类企业的预算约束,降低这些企业过度负债的冲动。

  八是通过减税等办法将非金融企业部门的债务部分转移至政府部门。

  3、企业去杠杆对经济的影响

  总的来看,企业去杠杆是一个长期的过程。从国际经验来看,去杠杆一般要经历6-7 年甚至更长的时间,而且一般需要一个经济逐步复苏的周期。只有经济较好地复苏,企业盈利明显上升,企业将部分盈利用于偿还债务,杠杆率才会逐步下降。在上文归纳的几种去杠杆的选项中,不少举措(如发展多层次资本市场、“供给侧结构性改革”等)本身就是中长期的,减税也需要累积许多年才能看到一定的效果。相比之下,“债转股”、清理“僵尸企业”等方法可能在短中期内看到效果,但效果是否显著取决于各类改革的力度和部门间的协调。

  一些国际实证研究表明,在去杠杆过程开始前2-3年,往往对经济产生负面影响,但在此后几年,经济增速会逐渐反弹。解释这种现象的理由是在去杠杆初期会出现投资减速,但在去杠杆中后期整个金融资源的使用效率提高,过剩产能得到消化,企业盈利上升。但是在任何一个国家,去杠杆对经济的影响事实上取决于对去杠杆力度的把握,包括许多措施的具体落实。如果对“僵尸企业”的清理能够做到有序可控,股权市场的融资功能能够得到较快恢复,“债转股”所面临的制度障碍能够得到顺利解决,“投贷联动”试点能够取得积极成效并逐步扩围,地方政府的财政支持能够发挥一定的效果,包括开放市场准入等“供给侧改革”的举措能够取得积极进展,减税措施能够有效地惠及企业部门并提升利润,那么去杠杆的短期负面影响就可能得到有效控制。

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